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ߣadmin    ڣ2023-08-24 09:42   
  

“救市€资金来了!这类资产年内跌超20%,机构:配置价€正不断凸显

低迷的公募REITs市场近期传来好消息€?/p>

日前,多家基金管理公司发布公告,明‘公募REITs纳入FOF基金投资范围。机构人士表示,随着FOF资金逐渐入场,有助于提振投资人信心,稳定市场情绪。此外,作为权益类投资人的FOF基金加入,有利于优化REITs投资人结构,有助于多元化投资风格和策略的形成,增加REITs市场多空对冲机会,打破单边行情的格局?/p>

多因素共振拖累REITs行情

国内REITs市场年内表现低迷,截??日,中证REITs指数年内下跌20.07%?8只产品年内收益全部为负,其中多只产品年内跌幅超过20%?/p>

在专业人士看来,REITs市场的下跌,是多因素共振的结果€证监会债券部主任周小舟7?日在€″€活动上就指出,今年以来,受宏观经济金融环境变化€部分资产运营质效不及预期€一些投资€交易行为短期化趋同化等多重因素影响,REITs二级市场波动有所加大。€体看,这轮调整是价格€步向价值回归的正常过程?/p>

基本面的变化或是REITs市场的下跌的核心诱因。疫情以来,不少REITs的底层资产遭遇了冲击。比如,部分公路资产客流量等疫情期间大幅下滑,一些园区资产在疫情以后的出租率指标不及预期等€?/p>

€些突发情况也冲击了REITs市场??2日,OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科€,哲库科€是华安张江光大REIT扩募资产张润大厦的重要承租方之一,租赁面积占?6%。受此影响,该产品在5?2日€?3日分别大?.18%?.22%。为了应对这€变化,华安基??5日宣布计划使用不超过3000万元的固有资金对华安张江光大REIT进行增持?/p>

基本面的压力增大同时,REITs的估值压力也在增加€华金证券副总裁周磊表示,公募REITs市场从去年四季度就开始回调,因为疫情、行业政策变化€经济环境变化等多方面原因导致部分资产运营情况不达预期,引起投资者对项目估€和二级估€水平的疑虑?/p>

“自公募REITs产品推出以来,受到市场持续关注,部分REITs估€持续抬升€随€REITs二级市场逐步形成和发展,对于REITs估€€定价日趋市场化,€步进入均€回归的过程。€德邦资管有关负责人在接受券商中国记者采访时也表示€?/p>

基本面和估€的“戴维斯双杀”,使得公募REITs市场中有限的资金€始夺路€€,€终导致市场持续单边下行€?/p>

“从单个资产因年报€季报披露引起的下跌,引发部分持仓成本较高的投资者风控减仓,然后逐步传€到其他资产和其他投资€,由于REITs投资者目前主要是保险、理财以及券商和资管产品等,资金的€核以及风控机制都有同质性,形成轮番下跌和次第清仓的链式反应,最终导致全面下跌,资金€场,流动性缺失€€周磊说?/p>

公募FOF火线驰援

随着市场持续下跌,公募FOF加入了REITs的€救市€大军€??日,包括易方达基金€南方基金€东方红资管等在内的多家基金管理公司发布公告,明确公募REITs纳入FOF基金投资范围?/p>

东方红资产管理认为,公募REITs产品是优质存量基€设施资产的载体,为基€设施领域的投融资渠道注入活水,此″其纳入公募FOF产品可€投资标的范围,将对现有投资标的形成有益补充。一方面将达到丰富收益来源€分散投资风险的效果,另€方面,专业机构投资€进入公募REITs市场将更好地实现公募REITs市场的价值发现功能,促进市场的长期健康发展€?/p>

“相信随€FOF资金逐渐入场,有助于提振投资人信心,稳定市场情绪。此外,作为权益类投资人的FOF基金加入,有利于优化REITs投资人结构,有助于多元化投资风格和策略的形成,增加REITs市场多空对冲机会,打破单边行情的格局。€前述德邦资′士表示€?/p>

周磊则表示,扩大资金来源和投资€范围是目前公募REITs€亟需解决的问题之€,引导FOF基金积极投资公募REITs切中肯綮,不仅契合FOF基金长期投资、资产分散化、稳健收益的投资理念,对恢复公募REITs流动性和重建投资者信心也起到了至关重要的作用?/p>

“如果有其他政策协力配合,进€步优化公募REITs投资者结构€扩大资金来源€提升基金管理水平€完善税费和扩募等重要制度,公募REITs市场必然能够走出泥潭,在盘活存量基础设施资产方面发挥更大的作用€€周磊说?/p>

机构呼吁珍惜底部机会

“从理€的视角出发,持续数月的回调已经导致部分标的出现脱离基本面的超跌,叠加估值层面的优势,公募REITs的配置价值正不断凸显。€中¤券首席经济学家明明近期表示€?/p>

明明指出,尽″前市场仍然表现低迷,但其中不乏积极因素€对于此次部分FOF基金明‘可投公募REITs,一方面,潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的,虽然实际投资规″不‘定,但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪。同时,考虑到公募REITs的估值处于历史低位,增量资金的入场或更快更积极,以抓住当下市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会€?/p>

另一方面,过去当公募REITs上市′年临近解禁时点时,市场的做空情绪€€较为集中,€FOF基金的入场或将显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境,甚至可能扭转为利多€?/p>

事实上,持续下跌以后不少公募REITs的基本面已经非常扎实。以年内下跌比较多的产业园区REITs举例。截??0日,9只已上市产业园区REITs的平均预期现金流分派率已经达?.37%,部分产品的预期现金流分派率甚至已接?%。当前的分派率水平与10年期国€收益率对比,利差空间平均已走阔?73BP,部分产品对应的利差空间已突?00BP,无论从绝对收益还是大类资产配置的角度看,产业园区REITs的投资价值已经€步显现?/p>

面对近期出现的二级市场价格下跌,不少发行人与基金管理人及时果断增持份额€不久前,中金湖北科投光谷REIT上市首日盘中€度下跌€?0%。随后中金基金发布公告,原始权益人及其一致行动人拟€过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额€公告显示,在前期基€上,原始权益人及其一致行动人拟累″持不超过9%的份额,并已于上市当日完?.395%的份额增持€?/p>

“公募REITs在今年遇到这么大波动其实是一″机,用€危机€来定义此刻的REITs市场,既然是危机时刻就既有€危’又有€机’,危机时刻问题暴露€清晰,最容易解决关键问题,最容易积累经验和能力,€容易凸显龙头公司。€周磊说?/p>

他表示,对于投资者€言在流动€挑战出现时是能配置到优质资产的时间窗口,积极跟踪市场动态,优€运营情况稳健€受不‘定因素影响较小€估值水平较低的资产。理性看待REITs带来的长期价值和我国基础设施长期的投资价值,筛€匹配资金属性的资产能给投资者带来长期价值€?/p>

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